漂浪島嶼:田園三賣-台灣的農地是怎麼被出賣的

 

圖一、台中大甲的營地式田園,農地劃分小單元出售。

 

2014年11月19日12:12 
 

台灣農地編定面積約有80萬公頃,但是幾年來在不斷開發利用下,無論是大規模徵收成為工業區,都更成為城市地,或是違法工廠入侵農地,耕種農地的面積,可能不足70萬公頃,如果再加上長期休耕、廢耕、污染的農地,台灣實際生產農地的面積,更可能更低過65萬公頃,已經讓台灣農業生產有著巨大危機。

但是,實際從事種植所剩不多的農地,並非就已安然無事,目前除了依舊面臨徵收開發的浩劫,更嚴重是起因於城市田園夢的慾望,引發城市下鄉的農地買賣問題。許多優良農業區,在開發、地產業者的銷售設計下,大量吸引城市買家,不只將買賣農地成為實現心願,更是成為新一波的炒作標的,形成農地更廣泛、更零碎的破壞。

目前,城市興起的田園夢,讓許多開發、地產商,看準這波城市慾望,設計不同的銷售方式,推出田園三賣手法,快速讓台灣農地進入買賣、開發之列,形成廣泛的農地危機。

一、豪宅的田園經濟

在傳統上,二十多年前,早期農地買賣多為仲介買賣,由在地人牽線,介紹外來者進入購地,買賣土地有些是先行屯地,準備開發,有些就是以農舍名義,自建民宿、住宅,在宜蘭、花蓮、台東,普遍存在這種「獵地開發」的現象。一位長期從事賣賣牽線的人士說明,他們不會買賣屯地,只是知道部落裡誰有地,誰手頭緊,一旦外地有人需要土地,他們就能進行媒合,賺取其中介紹費。

到了近二十年,土地仲介公司進入,挾帶著資金,開始屯地買賣,他們已經不像早期一般,只幫賣地者仲介找地,而是像都市空屋的投資手法,不斷先行收購農地,再展開媒合行銷。甚至一改早期只做土地仲介,轉而開始興建農舍住宅,從賣土地躍昇到行銷農舍,讓農地上也開始出現代售的空屋農舍。

這個空屋農舍的現象,在宜蘭農地特別嚴重,因為看準雪遂通車的便捷,台北人視宜蘭為後山田園住居,也讓一些開發商敢從土地仲介,直接興建農舍住宅,協助規避法令限制,方便買家購買入住。這也讓宜蘭陷入,許多農地不斷被蒐購買賣,許多農舍建立,農地快速被破壞,甚至許多空屋農舍已經成為投資工具,轉手多次,卻無人居住。

日前,女農阿寶、生態農民賴青松等人,在宜蘭發起守護農地運動,就是擔心農地買賣惡化農地種植,讓宜蘭農地難以耕種,甚至這波大量屯地、先建後賣的風潮,也會隨著蘇花快速公路的改善,向花東擴散,更惡化花東農地開發的問題。


二、莊園的包裝買賣

在宜蘭的農舍豪宅買賣之外,更有大面積農地上,興起新的莊園包裝式買賣,現今在花蓮壽豐農業區中,知名觀光景點的雲山水,其實就是相當成功的農地行銷策略。將大面積農地整地開發,設計景觀湖泊,移植優美樹木,創造一個美麗觀光勝地,吸引人潮,提昇土地價值後,再將土地分區販售。

在遊客讚嘆風景美麗之時,其實各區銷售土地已經動工,許多空地上還插著出售農地的告示牌,一大片農業區域在巧妙的包裝下,大面積的整地開發,銷售動工,一塊塊農地以興建農舍,或是開發休閒農場為名,不斷消失。

業者的成功行銷,卻有破壞水土的問題,一位世居壽豐的農民表示,壽豐是地下水充沛的區域,也是花蓮重要養殖農地,那些假觀光真炒地的農業區域,土地是農地,湖泊是地下水,業者那麼大面積的開發,為何都沒送環評?

諷刺是,花蓮理想大地是在壽豐地區,最早開創整體開發農地經營的模式,在日前進行土地開發的環差分析時,即遭到花蓮縣政府指責,超挖地下水,以及16年來開發不到1成,把地擺在那裡,有養地炒地之嫌。暴露出許多土地開發商,以鉅型觀光園區包裝,實際開發農地營利,造成農業、水文環境的破壞。甚至此一整地規劃,提升地價,再行銷售的模式,更在花東地區不斷複製,快速蔓延。

三、營地的分散行銷

有豪宅、有莊園,農地不斷被開發銷售,但是更讓人心驚是營地式的分散行銷。因為大面積土地有一定的成本,加上建設經費,更非一般人能負擔,於是開始有土地開發團隊,為加速農地的銷售,就在近年發展出切割小單元的田園營地交易。

這些田園營地,多數散布在新竹、苗栗、台中等鄰近城市的農地上,有的深藏丘陵,有的靠近海邊,開發團隊購賣大面積農地後,再依地理特性分別開發,有的是山谷裡梯田式的營地,有的是整片農地上切割的小營地,面積約在10到30坪,分別由購賣者購入使用。

在推銷初期,土地開發團隊會舉辦說明會,表示可以單筆購賣,作為休閒、農作場所,也可以多筆購買投資,作為事業經營,甚至達到最小800坪面積,可以等後時機改建農舍。由於面積很小,容易投資購買,一下子就形成風潮,吸引許多購地民眾。

許多購地民眾,不見得是要投資獲利,的確懷著田園夢鄉,在小營地上搭帳棚,興建簡易租合屋,平日種花種菜,假日帶家人朋友來聚餐,就能滿足親近田園的夢想。但是實際上,城市人的田園浪漫,卻是鄉村的災難,以苗栗通宵為例,許多開發區域就是山坡地,拆掉老屋農地,破壞生物棲地,在台中大甲,整片農地成為營地,大量人群集的污水問題,以及農路的交通問題,都衝擊著原有的農村體系。

從豪宅、莊園、到營地,台灣農地架接著城市的田園相像,被不同行銷手法包裝買賣,讓農地更快的流失。其實些假農舍深入農業區,就是開啟土地買賣的資本體系,帶來的破壞不會小於全面開發,而這些假農舍又特愛進入優良農地、景觀農地,對於農業與生態的破壞,更是驚人。

面對農地的買賣開發,該回歸農地農用,嚴格規範農地買賣,甚至對於農村住居,提供集村的協助,以及適度規劃小面積田園,滿足城市人耕種需求,重要是保持農地的完整性,才是保障農地生產的糧食自給,以及農地提供的生態庇護,達成農地存在的真實價值。
 

圖二、宜蘭農地上開發的住宅。

圖三、花蓮壽豐的景觀農地。

圖四、熱門風景區下張貼的農地買賣告示。

圖五、苗栗通霄開挖山坡的農地買賣。

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