房地產
達志
2022-11-14
編按：新北市樹林區相當搶手、總銷逾10億元的「凱旋大苑」，驚爆停工、建商要解散，已經完售的預售屋慘陷爛尾樓危機，建商坦言目前現金不足，真的蓋不下去。
消息一出後，不少承購戶向消保官求助，而有房市專家坦言「早在預期之中」，並提醒民眾如果想購買預售屋，一定要慎選建商。
如今傳出「寶嘉聯合開發」接手續建，據《壹蘋新聞網》報導，業者證實11/16將會原建商「沅臻建設」洽談簽約內容，之後才會和買售戶開會討論後續事宜。
（原文刊載：2022/11/1 更新時間：2022/11/14）
據《壹蘋新聞網》報導，位於新北市樹林區保安街一段14巷的「凱旋大苑」，原本預計興建地上14層樓、總戶數103戶的古典美學大樓，開案沒多久便售罄，每坪成交單價36～40萬元。
2020年動工預計2024年底交屋，如今卻被爆出建商「沅臻建設」財務困難、全面停工，現場只開挖到地下室階段。業者坦言，受到營造成本暴漲、大環境因素，導致現金不足蓋不下去，但強調絕對會負責到底。
房子連1層樓都沒看到 建商解散、消費者權益如何保障
雖然沅臻建設10/28已發出通知「凱旋大苑」承購戶說明會，並表明11/1就會解散，突如其來的消息，讓許多承購戶向新北巿消保官求助。
據《工商時報》指出，新北市消保官室主任王治宇證實此事，表示一旦建商解散就會變成清算狀態，會由相關人等登記債權，優先清償如員工薪資、稅費等款項，擔心建設公司根本入不敷出，消費者權益恐怕深受影響。
沅臻建設聲明表示，關於已購客款項都在華泰銀行「預售屋價金信託專戶」保管，可確保建案能夠如期完成，且為保障客戶權益，也會將本建案移轉給其他公司進行續建。
但有申訴人認為，建商的信託帳戶雖有1億多元款項，扣除廣告費用後，僅剩約7000萬。王治宇表示，會盡快和業者聯絡，了解信託帳戶前該如何應用，已保障消費者權益。
根據經濟部最新工商登記，「沅臻建設」申請公司解散11/14已經生效，傳出將由最大債權人「寶嘉租賃」關係企業的「寶嘉聯合開發」接手續建。
值得注意的是，寶嘉背後股東包含技嘉科技董座葉培城、大富投資負責人游象建，據《壹蘋新聞網》報導，「寶嘉租賃」對此事證實的確有接手續建的準備，但一切得等11/16與沅臻順利談妥簽約續建，才能再和買售戶開會討論後續事宜。
而報導中指出，有知情人士透露，「沅臻建設」的資金缺口和工程進度，對其他建商沒有任何接手誘因，因此由借貸關係的企業承接，不僅可避免債務減損風險，透過入股或分屋模式，也有創造利潤的空間。
「爛尾樓現象」業者早耳聞 民眾購屋慎選建商
新北市樹林「爛尾樓」的情形，有的人認為是房市鬆動反轉的跡象之一，也有人覺得只是業界正在「改善體質」，藉此淘汰財務能力薄弱的小建商，「你看到建商跑路，但沒跑路的建商更多」、「大建商的建案價格一樣繼續拉」。
《東森新聞》報導，天時地利不動產總經理、消基會副財務長兼房委會委員張欣民表示，其實早在2、3個月前，業界就已經在討論「爛尾樓倒閉潮」的議題。
因為當時受到央行信用管制、營造成本暴漲等因素，中小建商越來越吃不消，隨後央行升息、股市行情持續下滑，連帶房市也越來越不被看好。雖然這只是零星個案並沒有發生「倒閉潮」，不過景氣若持續看壞、央行繼續升息，那麼建商倒閉、預售屋盤讓就會再次發生。
此時有購屋計畫的民眾，該如何避開爛尾樓風險？張欣民坦言「買預售屋本來就有風險」，如果只是純投資，現階段並不是個好時機；若真的想買預售屋，挑選大品牌建商較有保障，因為上市櫃建商資金充足、企業財務體質較健全，比較不會有問題。
https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=1201861
記者陳韋帆／新北報導
▲樹林預售案凱旋大苑驚爆爛尾，消保官將於明(3)日約談建商代表律師。（圖／翻攝自Google Maps）
新北市樹林區預售案「凱旋大苑」驚爆爛尾，建商沅臻建設表示，因流動資金不足，暫時停工，信託專戶餘額約7千萬，該司11月1日解散，新北市消保官已約談代表律師，將於11月2日向市府說明。對此，房市專家指出，遇到爛尾樓，一般要先釐清是惡意倒閉，抑或是財務周轉不靈，消費者才能知道自己下一步該做什麼。
凱旋大苑基地位於樹新路100巷內，目前仍在開挖階段，根據實價登錄，總戶數103戶，原預計完工日2023年，規劃2~3房、22~44坪產品。根據實價登錄，該案銷售並登錄共79戶，且每坪成交均價落於38.01萬，奇怪的是，最後一戶交易時間就停止在2021年5月。
新北市主任消保官王治宇表示，目前了解到，沅臻建設10月28日已購戶開過一場說明會，協商討論該如何處理後續事宜，該司則在11月1日解散，但暫時看不出惡意倒閉之意圖，信託帳戶內還有7千萬，其他相關細節，待明日該司代表律師到府說明，會進一步了解。
根據筆者採訪經驗，一般來說，爛尾樓通常有兩種情況，一種是惡意詐欺、另一種則是周轉不靈，兩者情況略有不同。
一、惡意詐欺
如果建商惡意詐欺，通常會出現一屋二賣，甚至三、四賣的情況，且土融、建融可能會進行二胎、三胎，以債權順位來說，通常銀行是第一順位、民間貸款是第二順位，至於消費者，順位通常排在最後，大多在銀行法拍爛尾樓後，法拍價金由前者取得，排序在後的消費者大多是血本無歸。
但消費者可以做的是，組成自救會，向惡意詐欺的建商提起訴訟，不過根據過往「嘉泉建設」爛尾樓受害者所述，「我們都知道錢拿不回來了，房子也拿不到，因為不知道錢被轉到哪裡，最後只想要建商受到法律制裁，打官司曠日廢時，但判決結果的刑期過輕，遠遠比不上我們損失的血汗錢。」
二、周轉不靈
若建商純粹周轉不靈，同樣有債權順序問題，第一債權人正常來說還是銀行，倘若銀行法拍完，取得土建融法拍價金，還有剩餘款，第二順位的消費者自然可取得部分款項，但到底能分回多少，就必須看運氣了。
筆者認為，以凱旋大苑現況來看，由於所得資訊過於片面，惡意倒閉與否，暫時看不出端倪，仍須待相關單位查證。
不過，購買預售屋就是存在爛尾風險，所以不少專家、學者才會不斷提醒消費者，購買預售屋，應選擇上市櫃或老牌建商，才能大幅降低風險。當然，最好的方式就是不要買預售屋，購買成屋絕對沒有爛尾問題。
如果取消預售屋制度，讓爛尾樓問題一勞永逸有可能嗎？我們觀察內政部亟欲推動的『預售屋禁轉』法案，可以發現幾乎窒礙難行，所以想要取消預售屋買賣，恐更難如登天，建議消費者購買預售屋前，應該就先要有危機意識，不要覺得自己一定不會碰上爛尾樓。
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