一生一屋限縮政策 重傷房市
2011/03/02
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為了消解年輕新世代買不起住屋的怨氣，並打擊持續飆漲不止的高房價，政府決定下半年開徵奢侈稅，對投資客炒房價驟下重手。
依據財政部提出的「特定貨物及勞務稅」（即俗稱奢侈稅或打房稅）草案，打擊投資客的標的，不只對住宅房地課稅，也對二年內移轉的「可供建築空地」、「商業大樓」加徵稅課，持有時間一年以下者、課徵15%，持有一至二年者課徵10%。
奢侈稅對於住宅的核課對象是「非自用住宅」。所謂的自用住宅，財政部定義從嚴，適用土增稅的「一生一屋」優惠稅率10%的定義：「本人、配偶及未成年子女的名下只有一戶」，準此定義，擁有第二戶以上房屋均屬非自用住宅。
依現行土地稅法，自用住宅有「一生一次」及「一生一屋」兩種認定方式，「一生一次」是全戶包括自己、配偶及未成年直系親屬，都可指定一處為自用住宅，但此權利僅限一次，用過就不得再用，換言之，只要配偶及未成年直系親屬未曾指定過，就可能被用來當作人頭；「一生一屋」的認定標準更為嚴格，全戶乃包括自己、配偶及未成年直系親屬，只能擇定一處為自用住宅，「全部人被綁在一起」，不但不能以配偶名義指定第二處自用住宅，就算生育再多未成年子女，還是沒轍，凡欲以人頭炒房，就只能透過沒有血緣關係的親屬或朋友，以致找人頭的難度，相對提得很高。
其實打房稅的開徵，最終政策目標應非志在炒房地客的超額利得，而應該是在讓住屋供給無虞，讓多數人負擔得起房價，政策本質應在有效改變房地產市場的基本供需。
而今奢侈稅的開徵，根本解決不了市場基本供需的糾葛，甚至是治絲益棼，尤其採用最嚴厲的「一生一屋」定義，立即重擊的是需求面驟減，也就是將投資客炒房的「假需求」驅趕出「交易市場」，使市場淨空到僅存真實需求時，房價可以止漲持緩。然則，當需求面淨空時，除了房地產市場活力盡失，危害整體經濟表現，是否表示房價必定趨於「低廉合理」？年輕新世代就必定買得起住屋、人人得而自擁住宅？
事實恐非如此，尤其是奢侈稅制下「一生一屋」的供給面效應，會把房地產市場中具有高度調節作用的租屋市場貨源完全斬斷；投資客與一人多屋或一戶多屋才真正是台灣租屋市場的供應源，被奢侈稅制斬斷了，等同是一刀砍死租屋市場的命脈。
具體地講，要讓台灣的房地產可以滿足常民生計所需，就必須讓社會的「自屋市場」與「租屋市場」並存，而非讓「自屋市場」獨領風騷，台灣房事問題才不致成為永遠無解的痛。
如此，就必須先解開國人「我當屋奴無悔」的意識型態，都能認同只要有住宅可以長期「使用」安居，不一定非要「擁有」、非要「擠進台北市中心區」。這種對住宅「所有權」與「使用權」分離的觀念，若能夠普遍被認同，自然就可以有效消解「房價直直漲，長期勢必更漲」的魔咒。
而在政策上，必須有效運用公權力，促進自屋市場與租屋市場的均衡發展，讓自屋與租屋市場同時擁有健全的供需自律機制，而且可以在不同景氣階段，相互交流調節；尤其更必須建立類似澳洲模式的「房價與租金連動」機制，大幅降低房地產與住宅市場被炒作、哄抬的人為干擾，才有真正落實市場化的可能。
（作者是環球經濟社社長兼公共政策研究所所長）
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奢侈稅打死房市供給量 林建山痛批
更新日期:2011/03/04 20:07 蕭介雲
【台灣醒報記者蕭介雲台北報導】奢侈稅納入「炒地皮條款」，加重打房力道，學者張金鶚受訪時強調，此一設計可讓房市泡沫提前破滅，也有助房市健康發展；學者林建山則痛批，奢侈稅將打死房市供給量，也無助租屋與國際發展。行政院長吳敦義今天表示，各類意見都有，但不會因此做或不做，不然將陷入父子騎驢的困境。
有關增例炒地皮條款，政大地政系教授張金鶚受訪時指出，土地公告現值過低，空地開發納入奢侈稅範圍，是正確的做法，課特別稅可以有助防止炒作，打擊投機行為，並讓房市趨於健康發展。
張金鶚說，土地是建物成本之一，過去常見養地、囤地牟取暴利的情形，如今如果財團不是圈地心態，在二年後再出售，就不會被課到奢侈稅，建商可能先賣先贏。
他說，泡沫本來就有，現在只是提前消掉，如果延後開發，也要面臨通膨帶動利率上升的成本；如十八般武藝一樣，政府還是有很多政策工具可用，但可逐步、適度推動。
「未來建商只有三種選擇，一是提前開發，二是繳奢侈稅，三是延後開發。」台灣房屋產業研究中心執行長邱太煊如此分析。他擔心奢侈稅納入炒地皮，會成了懲罰稅，建商如果提前開發，將造成超量供給的失衡問題，如果延後開發變成囤地；尤其商辦納入，外資會被趕走，同時也有些不是投機客的民眾，有可能會被掃到，兩者均應排除。
環球經濟社社長林建山則進一步強調，他徹頭徹尾反對奢侈稅，苗栗以南有些公告地價比市場價格還高，要建全房市，應做做好國宅和鼓勵出租市場著手，如果祭出奢侈稅、炒地皮條款，會直接打死房市供給量。
「為何要把台灣弄得像鄉村一樣？」林建山說，台灣應容許少許地方國際化，吸引國際資金進駐，所有實施奢侈稅的先進國家，1、2年內都收手；其實，台灣可以轉型，變成產品和服務高級化的國家。
財政部擴大奢侈稅適用範圍，除非自用住宅外，包括商辦、店面、空地都擴大適用，全案預計在下週提報行政院院會，規劃於7月1日起實施。
吳敦義今天在立法院總質詢進場前受訪時也指出，有心人士炒高房價引起民怨，因此社會有共識，針對房地產短期進出應該課特別稅，只要是對的方案，行政院會努力溝通說明。
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