陸規避打房新招 離婚再結婚
大陸國務院1日公布《國五條施行細則》（下稱「細則」）打房新規，祭出賣屋課利得20%所得稅的重炮殺手，一洗《國五條》「紙老虎」揶揄。不過，這次打房也可能會衍生出規避新招，購屋族為了逃稅不得不先辦離婚再結婚，至少不用先繳20%個稅，又能享有首套房優惠房貸，這項因應新規的花招突顯出「上有政策，下有對策」。
1日公布的「細則」堪稱為去年底漸熱的大陸房市迎頭澆來一盆冷水。大陸住建部部長姜偉新2日參加兩會時露面即遭大批記者圍堵不放，提問「狂轟亂炸」，姜偉新頻向記者求饒，表示無可奉告。
同時「細則」也可能掀起買屋離婚潮，上海金融法律研究院研究員傅蔚岡就表示，夫妻會為了2套房貸而離婚；「財產分割省下20%所得稅，離婚後再享受首套房房貸。總價300萬（人民幣，下同）的房子能省下50萬稅款，夫妻真的不願意為此離婚嗎？」
限購 北京恐嚴上加嚴
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，細則具新意的內容頗多，同時措辭嚴厲，顯見相當決心。他分析，「接下來，多數已限購城市都必須修改限購標準。而一線城市如北京，有可能在已很嚴格的基礎上再次加碼。」同時對第2套房貸會呈現大城市與3、4線城市差別化情形，「因地制宜，有保有壓，比較合理。」
另外，針對類似實價課稅的賣屋利得課20%所得稅，楊紅旭也表示此項目是稅法既有規定，但過去稅務部門因怕麻煩，僅按交易總額1到2%徵稅。
學者批房市政策混亂
對嚴厲的「細則」，外界也不乏批評聲浪。諾丁漢大學當代中國學學院院長姚樹潔便表示「混亂政策是房價亂漲的無形推手」；他撰文高分貝強調「細則」沒有改變限購「治標不治本」的政策導向，「沒有任何新意，依然是亂點鴛鴦譜」。
他認為，限購扭曲市場機制，使房源稀缺，只能壓抑剛性需求，對投機者根本沒有作用，反造成大陸社會買房必賺的「變態心理」。他也強調治本做法是提高供應、控制壟斷、大幅徵收第3套以上的房產空置稅。
大陸全國政協委員黃文仔2日也高調表示「調控房價要從調控地價開始」，地方政府高價售地是高房價根源。他強調，在兩會中「遇到總理我要說：『調控房價，先調控政府。』」
2011-04-20
| 假信託真移轉 難逃奢侈稅 |
| 記者陳乃綾/台北報導/經濟日報 |
| 高雄市國稅局近日查獲民眾以「假信託、假贈與，真移轉」方式規避二年內移轉不動產的奢侈稅（特種貨物與勞務稅），並依實質課稅原則要求補稅。財政部未來將發布解釋函令，針對不動產信託規避奢侈稅行為開罰。
高雄市國稅局長何瑞芳昨（8）日表示，日前轄區內有代書業者前來諮詢信託報稅疑問，稅局卻發現，一位屋主將房屋交付信託給銀行，信託受益人卻是與屋主毫無相關的人。
信託受益人每個月直接支付訂金、租金給屋主，屋主與信託受益人甚至共同分攤信託管理費用，非常可疑。
何瑞芳指出，在屋主持有房屋期間超過二年後，屋主馬上解除信託並將房屋過戶給信託受益人，很明顯是不動產交易中的賣方與買方，為了規避奢侈稅而以信託方式魚目混珠。
該交付信託的房屋位於美術館區，是大高雄地區近幾年炒房熱度最高的豪宅區，也是國稅局查炒房逃漏稅的目標。
何瑞芳表示，買方是每月支付租金，類似「分期付款」的房屋買賣，因此目前稅局尚未掌握房屋移轉總價，未來將計算總價，對房屋賣方課徵10%的奢侈稅。
這是五區國稅局查獲的第一例信託規避奢侈稅案件，何瑞芳說，由於情況特殊，且由代書主動詢問「自首」，因此該案決定先補稅不罰。另外，高雄市國稅局也查獲，民眾將房地贈與給毫無親戚關係的人，藉此規避奢侈稅。
何瑞芳說，雖然贈與行為須課徵稅率10%的贈與稅，但贈與房屋的稅基，是根據遠低於市價的公告土地現值、房屋評定現值來計算，又有220萬的免稅額，因此贈與稅額低於奢侈稅額。
何瑞芳說，上述信託、贈與操作皆為不正當規避奢侈稅，負責奢侈稅業務的北區國稅局已著手建立輔導機制，並報請財政部發布解釋函令，未來若再發現信託、贈與避稅，可能將開始罰款。奢侈稅去年（100）6月，截至今年1月底止，五區國稅局已收到奢侈稅額14.78億元，其中不動產有2,171件，特種勞務（高爾夫球證）6件。 |
避炒房稅 投資客祭8大怪招
【文／陳美玲】
奢侈稅7月1日上路勢在必行，雖然不動產業者以及建築業者反彈聲浪不斷，仍無法力挽狂瀾，但被當成「箭靶」的投資客，並沒有因此「舉白旗」，業者表示，投資客至少備有「8個窟」準備避開奢侈稅，政府很難抓住這些「狡兔」。
房屋信託2年後過戶
若有婚姻關係的投資客也可能利用「假離婚」手法，躲過奢侈稅的課徵，即使新法上路，夫妻離婚後各自成為新的個體戶，名下不動產就符合「一生一屋」的條件，最後新法實施後反而演變成為離婚率攀升的假象出現。房地產業內私下表示，由於現行民法也無限制結婚和離婚次數，如果「狠」一點的投資客，甚至可以用和人頭「假結婚後，再真離婚」手法來規避炒房稅。
「假贈與，真買賣」方式也恐為投資客利用。依法律規定，財產所有人可將自己財產無償給予他人，經他人允受後而生效力的行為。贈與稅課稅基準以「公告現值」計算，在公告現值遠低於市場「實價」下，對投資客來說還是「相當划算」。
不過，業者指出，若投資客欲利用贈與管道找買方當人頭戶，進行「假贈與，真買賣」來規避炒房稅，當房屋市價超過5000萬元以上，恐怕會成為政府查稅第一波目標。
房屋信託也可能是未來投資客會運用的方法之一。台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，以房屋信託進行交易買賣的方法，類似國宅權利買賣，但對買方來說更具有保障，甲方（賣方）也就是委託人可利用「他益信託」方式，將房屋信託給第三公證人如銀行、信託公司等，並將乙方（買方）設定為受益人，2年後再將房屋過戶移轉給乙方，也能夠避開奢侈稅。
設定抵押權予買方
和房屋信託類似的方法還有「以租代買」，賣方在寬限期2年時間將房屋租給買方，買方有優先承購權，2年租賃約期滿後，當初買方所給付的押金（約200萬元）轉為自備款。業者指出，用「以租代買」方式進行房屋交易，對買方來說較沒有保障，買方可在一開始訂契約時，要求賣方提供擔保品並設定抵押權予買方，如此一來，皆可保障雙方權益。
「假合約，真買賣」也可能在新法上路後大量湧現。房地產業者私下表示，其實這類的案例在房地產市場層出不窮，買賣可能就避稅或是節稅原因，在買賣契約上「作假帳」，舉例來說，一間2000萬元房屋合約上的價格為1500萬元，其餘的500萬元以現金、支票或是商業本票給付，如此一來，可以減輕賣方課稅壓力。不過，這種行為其實也有風險，因為買方若以支票或是商業本票付款，仍有金流可以追查，最後仍會被追繳稅款。另一方面，如果買方以現金500萬元給付，自備款需準備十分充裕，非所有買方都能配合。
7月1日後恐成賣方市場
不過，值得注意的是，重購退稅條例中規定購入的新屋5年內不得移轉，另外，條款具有「效期限制」，重購期限須在2年之內完成（包含先買後賣或是先賣後買），並且僅適用於3種土地，像是自用住宅、自營工廠與自耕農地等。此外，雖然換屋族在取得新屋1年內出售舊屋，可免徵特別稅，但若出售舊屋期間超過1年，仍適用於奢侈稅條例，仍需依交易總價課徵10％特別稅，因此賣方在售屋時間點必須控制得當，才能免除加徵稅款。
炒房特別稅即將上路，依現行法規來看，投資客仍可找得出漏洞鑽，不過，政府這次防堵投機客炒作來勢洶洶，究竟這些投資「狡兔」躲不躲得過，7月1日後答案即揭曉。
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