2014-11-05

〔記者徐義平／台北報導〕國內第3檔決議清算的駿馬1號REITs（不動產投資信託基金）昨標售持有3標的，共吸引7封標單，其中國產實業大樓、漢偉資訊大樓等兩標的，分別由維勝國際開發、台銀人壽以39.7億、15.39億元取得，溢價率各約13%、9%。

不過，最受矚目的敦南商圈中鼎大樓卻因無人投標而流標收場，倘若該標的再度標售時不提高投標誘因，年底恐難達成清算目標。

駿馬1號是2007年5月上市，其中國產實業、中鼎大樓及漢偉科技大樓初始取得成本，各約19.48億、14.42億及8.48億元，若對照昨日標脫價格，國產實業大樓獲利金額達20.22億元，漢偉科技大樓獲利金額約6.91億元。

負責標售作業的第一太平戴維斯資深經理丁玟甄指出，第一標國產大樓標售總底價約35.16億元，共吸引5封標單，其中不乏知名壽險與建商，最終由維勝國際開發取得。若車位價格每個200萬元計算，拆算每坪標脫單價約63萬元，標出後的投資報酬率約2.7%，因該案擁有完整產權，具都更開發效益，拆算每坪土地單價約750萬元。外傳基泰建設持有維勝國際股份，不過，遭到基泰建設否認。

至於，另一個順利標脫的標的漢偉資訊大樓，標售總底價約14.11億元，因位處新北市極具發展潛力的廠辦聚落，受到多組自用型買方及收益型投資人關注，最終由台銀人壽保險以15.39億元取得，每坪標脫價格約25.5萬元，溢價率約9%，得標後的租金收益率約3.2%。

信義全球資產經理王維宏表示，回顧台灣REITs的歷史，自2005年3月第1檔發行的富邦1號，至2007年5月發行的駿馬1號為止，顛峰期共有8檔REITs進入公開市場掛牌交易，基金規模合計約561億元。不過，隨著商用不動產市場價格快速成長，僅靠基金的收益率已無法滿足股東的期望，因此在2012年開始，分別有基泰之星及三鼎兩檔REITs進行清算標售。

相較2012年底基泰之星及三鼎的清算過程，與此次駿馬1號標售的時空背景有很大的差異，2012年當時市場氣氛較佳，買方信心也普遍較強，尤其是三鼎所持有的香檳大樓，由於位於忠孝東路四段，標脫價格更是達到48億元，與2006年初始金額38.5億元相比，資產增值約135%；此外，最早清算的基泰之星，由於標的的差異，漲幅與2006年的24.7億元相比，資產增值僅35%。

駿馬一號REITs今開標 國產大樓賣相佳

國產實業大樓身價上看38億元。圖／取自Google

 

駿馬一號REITs不動產基本資料

 

被視為2014年下半年躍居大熱門的指標大案「駿馬一號」REITs，即將在今（4）日下午正式開標，總計3筆不動產，標售總底價為80.86億元。據悉，其中詢問度最高、競爭最激烈的標的物，是國產實業集團進駐多年的企業總部「龍穴」-國產實業大樓，賣相最被看好，市場估計身價上看38億元。

「駿馬一號」REITs旗下3筆不動產包括國產實業大樓、中鼎大樓部分樓層、中和偉漢資訊大樓部分樓層。除了國產大樓已傳出有意競標者暗潮洶湧之外；其次，地段和屋況都得天獨厚的敦化南路二段地標辦公大樓中鼎大樓，由於為一戶戶單獨標售，因此也傳有自用型買家青睞，也是看好度極高的不動產之一。

代理標售作業的第一太平戴維斯公司總經理高銘頂昨日表示，目前「駿馬一號」REITs不動產市場反應熱絡，但究竟已領取、購買的標單到底多少？REITs基金要求必須保密，因此第一太平不得對外透露；只能透露的是，國產實業大樓可望是「競爭最激烈的一標」。

高銘頂表示，「駿馬一號」3棟不動產中，國產實業全棟大樓的底價為35.16億元，中鼎大樓部分樓層底價共31.6億元，漢偉資訊大樓部分樓層底價共14.1億元；其中，國產實業大樓是整棟標售，至於中鼎、漢偉，則也有拆成幾標來分別標售。

最近2周已有台灣人壽、三商美邦、新光人壽、台銀人壽等保險業，晶睿等多家上市櫃公司，董事會通過要購置大台北都會區不動產。

市場臆測，潛在買家進場競標國產實業大樓、中鼎大樓，呼聲最高，中和偉漢資訊則有台銀人壽表態有興趣；以國產實業大樓來說，市場預期可能會飆到上看38億元。

第一太平戴維斯指出，國產實業大樓每坪底價約70萬元，屋齡24年，目前由國產實業整棟承租，出租率100％，租期還有6年，剛好在6年後即屆滿「都更年齡」30年，兼具都更題材。至於租金報酬率，以底價來估，在3％以上，符合金管會限制保險業的最低租金報酬率門檻2.875％，因此是滿足保險業胃口的「菜」。

至於中鼎大樓部分樓層，每坪底價約80～85萬元不等，租金報酬率3％以上，2015年後租約陸續到期；漢偉資訊大樓部分樓層，每坪底價約26～27萬元，租金報酬率平均也有3％。